Le début de baisse des taux observé depuis le début de l’année sur les prêts immobiliers pourrait provoquer une nouvelle vague de renégociations de crédit d’ici à la fin de l’année. Une perspective favorable pour les emprunteurs, nettement moins pour les banques de détail françaises, dont les revenus restent sous forte pression.
Un cauchemar nommé renégociations… A mesure que la Banque centrale européenne baisse ses taux – elle vient de le faire pour la deuxième fois en quelques mois -, les banques voient revenir le risque d’une pratique qui ne fait pas leurs affaires, mais difficile à freiner : voir des emprunteurs, qui ont contracté un prêt l’an dernier parfois à plus de 4%, se faire racheter leur crédit à des conditions plus avantageuses par un établissement concurrent. Une façon d’obtenir un taux plus faible.
Les renégociations de crédit ne sont pas encore revenues à la mode, comme en témoignent les derniers chiffres de la Banque de France, mais le public commence à se poser des questions. Depuis que les banques ont commencé à réviser à la baisse leurs barèmes de prêts, les articles de presse et les communications des courtiers fleurissent en ligne, sensibilisant les emprunteurs au sujet.
Le cycle de baisse des taux déclenché en juin par la BCE n’a fait que renforcer cette impression. « Dès que les gens comprennent que les taux baissent, ils se disent qu’ils vont renégocier. Les Français se posent la question depuis le début du printemps, ils ont bien compris que ça existe et que c’est faisable. Beaucoup de gens qui signaient au plus haut se disaient par ailleurs que, de toute façon, ils renégocieraient », estime Maël Bernier, porte-parole chez MeilleurTaux.
Les chiffres restent calmes
Et signe que le sujet est actuellement porteur, le gendarme financier, l’ACPR, a déjà mis en garde contre « la multiplication de fausses offres de prêt immobilier ou de rachat de crédit proposées par des individus usurpant l’identité de courtiers et d’établissements de crédit ».
Pour l’heure, les chiffres restent pourtant plutôt calmes : à fin juillet, les prêts renégociés constituaient à peine 13,3 % des nouveaux crédits immobiliers (soit 1,7 milliard d’euros), l’un de leurs niveaux les plus faibles en dix ans. Cette part est tombée au plus bas en août 2022, à 10,2 % de la production. Avec des taux de crédit en pleine phase de hausse et des volumes de prêts en chute libre, peu de clients – et aucune banque – n’avaient intérêt à se lancer dans une telle opération.
« Ces opérations correspondent pour l’heure davantage à des clients qui renégocient leur assurance emprunteur », explique un proche de la supervision bancaire, ce qui a pu conduire à des rachats de prêts. Pas encore à des « renégos » en bonne et due forme. « C’est encore un peu tôt pour cela », poursuit cette source.
Frais et pénalités
Mais les planètes pourraient progressivement s’aligner. « Sur le papier, on considère qu’il faut entre 0,7 et 1 point d’écart pour qu’il soit avantageux de renégocier. Les taux sont déjà en baisse de 0,8 par rapport à septembre dernier, mais les frais de renégociation restent un problème majeur. Pour les crédits les plus récents, le gain estimé est trop faible au regard des frais », souligne Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
« Les gens peuvent commencer à se poser la question, mais cela peut valoir le coup d’attendre deux ou trois mois, notamment si les taux baissent encore, car renégocier entraîne des frais, dont parfois des pénalités de remboursement anticipé », abonde Maël Bernier.
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Mais le moment approche où la question va se poser. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen (hors assurances) pratiqué en août était de 3,63 %, soit un écart de 0,6 point par rapport au pic atteint en novembre 2023. Un passage des taux moyens sous la barre des 3,5 % – ce qui pourrait arriver d’ici à la fin de l’année – pourrait donner le coup d’envoi, estime Maël Bernier.
Les établissements, qui se plaignent de la faiblesse ces derniers mois de la demande de crédit, ne voient pas cette probable évolution d’un bon oeil, alors que le marché français de la banque de détail souffre déjà depuis deux ans. Les prêteurs n’ont pas tellement bénéficié de la hausse des taux, puisque les prêts sont accordés à taux fixe.
Des taux variables… à la baisse
« Les banques restent plombées par des stocks de prêts accordés à taux faible, faiblement rémunérateurs », décrit un analyste spécialisé dans le secteur financier. Quant aux nouveaux prêts, leur volume s’est effondré en raison d’une demande atone, et les banques n’ont pu que très graduellement remonter leurs prix.
Lorsque les taux baissent, c’est la mécanique inverse qui joue : en recherche de clients, les banques adaptent assez vite leurs prix. Et les clients ne se privent pas de courtiser une autre banque – ou de prier leur établissement de s’aligner. En somme, en France, le crédit immobilier est à taux fixe lorsque les taux montent, mais devient d’une certaine manière variable quand les taux baissent.
Le secteur en a fait l’amère expérience en 2016-2017, avec des taux au plus bas. Renégocier son prêt était alors devenu en France un sport national, représentant alors jusqu’à… 60 % de la production des banques. La vague ne devrait pas être, cette fois d’une telle ampleur. « On ne va pas avoir de vagues massives de renégociation, car peu de gens ont emprunté lorsque les taux étaient au plus haut. Beaucoup de banques ne prêtaient plus à ce moment-là, les renégociations ne feront pas remonter la production de crédit », estime Sandrine Allonier.