DÉCRYPTAGE – La hausse continue des taux de crédit risque d’entraîner plusieurs refus de dossiers d’ici l’été. Quelles solutions pour éviter une telle situation de blocage ?
«Une situation de blocage risque d’intervenir d’ici à l’été sur le marché du crédit immobilier », alerte Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Une énième douche froide pour un marché qui était bien reparti. «L’année 2026 a très bien démarré grâce à la stabilisation des taux de crédit», se réjouit Brice Cardi, président du réseau immobilier L’Adresse. Jusqu’au déclenchement de la guerre en Iran, fin février. Le téléphone sonne moins, les délais de vente s’allongent. «Un ménage a même annulé une visite à cause des prix de l’essence qui ne cessent de flamber, depuis le conflit au Moyen-Orient. Son futur logement aurait été trop distant de leur lieu de travail», raconte Sandrine Allonier.
Quid de la situation des taux de crédit ? Les quelques baisses octroyées début mars par certaines banques ont été annulées en à peine quelques semaines par des hausses comprises entre +0,1% et +0,3%. Sur 20 ans, les taux moyens s’échelonnent entre 3,3 et 3,45% et 3,4% et 3,65% sur 25 ans, selon les courtiers que Le Figaro a interrogés. Cette augmentation ne paraît pas insupportable, mais cumulée elle risque de provoquer une situation de blocage pour les emprunteurs.
Ainsi, à force de croître, les taux de crédit vont se télescoper avec le taux d’usure. Un mot bien connu des ménages au début de la guerre d’Ukraine car il a bloqué des milliers de dossiers. Sachez que cette nouvelle menace se rapproche. Le taux d’usure est le taux au-delà duquel une banque ne peut pas accorder de prêt. Il est mis à jour tous les trois mois et s’élève depuis le 1er avril et pour les trois prochains mois, à 5,19%, assurance comprise, pour les prêts de 20 ans et plus, selon un avis publié au journal officiel le 1er avril.
Avec des taux qui s’échelonnent actuellement entre 3,3% et 3,65%, toutes durées confondues, la barre du taux d’usure peut dangereusement être approchée si l’on ajoute le taux de l’assurance du crédit, les frais de dossier ou encore les frais de garantie (caution ou hypothèque) voire les frais de courtage. «Pour l’instant, la situation n’est pas critique. Nos taux moyens varient entre 3,28% (sur 20 ans) et 3,39% (sur 25 ans). Les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux autour de 3%, analyse Pierre-Étienne Beuvelet, président du courtier IN&FI Crédits. J’anticipe des hausses futures de taux pas excessives mais nous ne sommes pas à l’abri que les banques augmentent fortement leurs taux de crédit immobilier, si la guerre en Iran s’aggrave». Dans le cas de fortes hausses des taux de crédit d’ici l’été (la prochaine mise à jour du taux d’usure aura lieu le 1er juillet, NDLR), notamment pour les moins bons profils (qui gagnent moins de 3500 euros net par mois, à deux, NDLR), le risque de blocage des dossiers est élevé.
Les dossiers à risque ? Avec un taux supérieur à 4%
Prenons l’exemple d’un crédit de 200.000 euros sur 20 ans, avec un taux d’assurance à 0,5%, 1000 euros de frais de dossier et une caution Crédit Logement de 2660 euros. Si votre taux de crédit dépasse les 4% sur 20 ans, le taux global (TAEG) atteint 5,24% et dépasse donc le taux d’usure, selon les calculs de Vousfinancer. Le crédit serait alors refusé. Le même dossier serait, en revanche, validé si l’emprunteur décroche un taux de crédit de 3,5%. «Voilà pourquoi je dis aux clients qui préfèrent attendre que la guerre en Iran soit terminée pour concrétiser leur projet et prendre un crédit, de ne pas trop tarder. Nous ne sommes pas à l’abri d’une mauvaise nouvelle. Personne ne sait combien de temps elle durera», prévient Pierre-Étienne Beuvelet.
Quelles solutions pour éviter que son dossier soit bloqué à cause du taux d’usure ? Faire baisser le taux de crédit global. Comment ? «Négociez, en priorité, car c’est lui qui pèse le plus dans votre taux global, le taux de votre assurance. Puis les frais de dossier (qui s’élèvent généralement à 1000 euros) et enfin les frais de garantie : privilégiez une caution (Crédit Logement) à une hypothèque moins coûteuse», conseille le président du crédit IN&Fi Crédits. Pour se couvrir contre le risque, la banque pourrait également exiger, si vous empruntez à deux, de répartir le taux de couverture (appelée «quotité» et égale à 100%) entre les deux emprunteurs et non pas d’appliquer les 100% sur une seule «tête». Il est judicieux de le partager en attribuant le pourcentage le plus élevé (70/30 ou 60/40 généralement) à celui qui dispose du revenu le plus élevé.
Signe que l’enthousiasme du début du mois de mars, a rapidement laissé place à de l’attentisme voire de la crainte, certaines banques ne publient pas de barèmes (taux de crédit avant négociation, NDLR) et préfèrent régler chaque dossier au cas par cas. D’autres ont réduit la durée de validité des offres à taux de crédit bonifiés (3/4 mois au lieu de 6 mois) qui permet d’emprunter sur une partie du prêt à un taux très avantageux (1% ou 2% par exemple) pour alléger le coût du crédit.
Une ambiance que l’on retrouve aussi chez les agents immobiliers. «Deux tiers des agents que nous avons interrogés jugent le marché en «dent de scie» et déplorent un ralentissement de l’activité, avec une baisse des contacts et, d’ores et déjà, certains projets reportés ou suspendus», analyse Brice Cardi. Comme les achats de logements nécessitant des travaux. Les acheteurs redoutent une envolée des prix des matériaux et donc de la facture de la rénovation. Mais, pour certains acheteurs, l’immobilier, malgré ces crises – politiques et géopolitiques – à répétition, fait encore figure de valeur refuge. «Des investisseurs nous ont contactés avec la volonté de placer leur épargne « en lieu sûr » plutôt que de la laisser sur leurs comptes en banque», confie Pascaline Genelot, directrice de l’Agence l’Adresse de Grenoble.