Plusieurs banques lancent des crédits immobiliers « à impact ». Traduction : elles vont accorder des bonus aux emprunteurs ayant d’ambitieux projets de rénovation énergétique. D’autres en revanche refusent de financer les biens assortis d’un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE).
«Financer son achat immobilier avec un crédit à impact» : derrière cette appellation nébuleuse, de nouvelles offres d’emprunts, proposés par certaines banques traditionnelles, encouragent les achats dans des passoires énergétiques à rénover. Pour mesurer l’impact climatique du logement, les banques gardent désormais à l’oeil le diagnostic de performance énergétique (DPE) après la réalisation de travaux.
En fonction du score obtenu, les crédits peuvent être bonifiés, de quelques dizaines de centimes en moyenne. Pour BPCE par exemple, les crédits « à impact » permettent de gagner entre 0,10 et 0,30 point sur le taux négocié sur 20 ou 25 ans. « En moyenne, la décote est de 0,20 point », précise le groupe.
Cette « option » au crédit immobilier a pour but « d’inciter au lancement de travaux de rénovation », explique-t-on chez BPCE. Les propriétaires de logements classés E, F ou G peuvent bénéficier de ces tarifs avantageux s’ils s’engagent à améliorer le DPE de deux lettres en trois ans. Le taux s’applique après avoir apporté la preuve de la réalisation des travaux et du saut de classe énergétique. Il est donc dans l’intérêt de l’acheteur de réaliser les travaux au plus vite, afin de bénéficier du taux bonifié pendant une plus grande partie du remboursement du crédit.
Déclenchement de l’offre après travaux
Si la nature des travaux le permet, les propriétaires peuvent souscrire à un Eco-PTZ ou à un prêt pour la rénovation énergétique en complément. D’autres options, comme les prêts à différé de remboursement, sont également cumulables avec cette offre bonifiée pour l’achat et la rénovation d’une passoire énergétique.
Cette dernière option permet de différer les versements des premières mensualités, le temps par exemple de réaliser des travaux de rénovation. En respectant des délais serrés pour ses rénovations, il est ainsi possible de commencer le règlement des mensualités après avoir amélioré son DPE, et donc de profiter d’un taux bonifié pendant toute la durée du crédit.
Si ces banques proposent des taux promotionnels pour financer la rénovation, c’est aussi dans leur intérêt : les projets financés comptent pour leur propre bilan écologique. « Répercuter les efforts des clients sur leur politique tarifaire leur permet de verdir leur bilan », explique Pierre de Buhren, directeur général du groupe Empruntis.
Ce petit coup de pouce ne permet certes pas de financer des travaux, mais permet tout de même de réaliser de belles économies. « Les logements considérés comme des passoires énergétiques sont en moyenne 14 % moins chers qu’un équivalent mieux classé », rappelle Pierre de Buhren. En ajoutant « un taux bonifié permettant de gagner entre 10 et 15 euros par mois », avec la réalisation de travaux permettant d’économiser plusieurs dizaines d’euros d’électricité par mois, « l’incitation finit par avoir une pertinence sur le budget », félicite le directeur d’Empruntis.
Refus de financer l’achat de passoires énergétiques
D’autant qu’en l’absence de projets de rénovation, « certaines banques refusent de financer un projet d’investissement locatif sur une passoire énergétique », rappelle Pierre de Buhren. Le couperet législatif est déjà tombé pour les logements classés G dont la remise en location est interdite depuis ce 1er janvier 2025. La prochaine échéance concerne les logements classés F. Ils ne pourront plus figurer sur le marché locatif à partir du 1er janvier 2028. « Sans rénovation, il peut devenir impossible pour le propriétaire de rembourser son crédit : les banques refusent alors de financer », souligne Empruntis.
Même pour une résidence principale, le DPE est devenu un sujet sensible pour les banques, comme le rappelle Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer : « Les banques sont aujourd’hui plus attentives en matière de crédit immobilier au DPE du bien qu’à la situation économique pour accorder le prêt. Si le bien est mal noté et que l’achat se fait en couple elles vont prendre en compte la décote pour mauvaise note qui fera baisser le prix à la revente en cas de divorce ou de séparation ».
Elle ajoute que dans certains cas, « si le bien que le candidat à l’emprunt veut acheter est une passoire thermique (F ou G), les banques demandent 10 % d’apport supplémentaire, afin de ne pas prêter une somme supérieure à la valeur du bien ». Une aide pour les travaux est alors la bienvenue.
« Ces crédits à impact souffrent encore d’être méconnus », déplore Thierry Smadja, directeur du groupe de gestion immobilier Evoriel. Selon lui, les particuliers sont toujours plus au fait des primes proposées par l’Etat. Mais les offres des banques progressent et cette dynamique devrait se poursuivre : « il y a une réelle appétence des établissements, et un besoin de financement pour les investisseurs ».Une autre solution, garantie par l’Etat et cependant souvent ignorée, permet aux propriétaires déjà occupants de financer des travaux de rénovation sans intérêts supplémentaires pendant les dix premières années du crédit immobilier et jusqu’à 50 000 euros, sans condition de ressource. Cette aide, le Prêt Avance Rénovation (PAR et PAR +) est un prêt hypothécaire pouvant être cumulé avec MaPrimeRénov, pour les travaux d’une résidence principale.