Depuis le creux atteint début 2024, à la suite du renchérissement brutal des taux d’intérêt, le marché du crédit immobilier a retrouvé des couleurs, avec une reprise des transactions immobilières. Toutefois, les octrois de financement restent bien en dessous du rythme qui prévalait entre 2017 et 2022.
Durant cette période marquée par des taux d’intérêt inférieurs à 1,5 %, il était commun que la production de prêts immobiliers dépasse 20 milliards d’euros par mois. Elle peine aujourd’hui à atteindre 15 milliards d’euros mensuels. Et désormais, la guerre au Moyen-Orient et la crainte d’une hausse des taux d’emprunt menace cette reprise timide.
C’est dans ce contexte que le député Ensemble pour la République, Lionel Causse, revient à la charge. Après une première tentative infructueuse en 2024, ce membre de la Commission du développement durable et de l’aménagement du territoire a déposé le 14 avril une proposition de loi afin d’intégrer la notion de reste à vivre pour l’étude des demandes de financement
Tenir compte du reste à vivre
Le reste à vivre désigne la somme d’argent disponible après le paiement des charges fixes et des mensualités d’emprunt. Il s’agit grosso modo du montant destiné à faire face aux dépenses du quotidien. Actuellement, cette notion n’apparaît pas comme un critère formel pour obtenir un emprunt immobilier. Les autorités ayant préféré le critère du taux d’endettement, aussi appelé taux d’effort.
En effet, depuis 2021, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), autorité macroprudentielle chargée de surveiller le système financier, demande aux banques de veiller à ce que le taux d’endettement des emprunteurs – c’est-à-dire la part des mensualités dans le revenu du ménage – ne dépasse pas 35 %, assurance emprunteur comprise.
Ce taux d’effort, s’appliquant uniformément à tous les emprunteurs, est critiqué par nombreux professionnels de l’immobilier pour sa rigidité. « La règle des 35 % n’est plus une mesure protectrice quand elle conduit à refuser un financement à un emprunteur qui dépasse de très peu le ratio maximal, alors même qu’il dispose d’un reste à vivre confortable », regrette ainsi Côme Robet, président de CNCEF Crédit, une association professionnelle qui regroupe 3.300 intermédiaires en opérations de banque, dont des courtiers.
Avenir incertain
« Il ne faut pas faire n’importe quoi et supprimer totalement la contrainte du taux d’effort. Mais il est effectivement dommage de bloquer certaines personnes, représentant une minorité de la population française, et ayant suffisamment de ressources pour supporter une mensualité dépassant 35 % de leurs revenus », abonde Clément Delpirou, président du groupe de mandataires Iad.
Un argumentaire que soutiennent la dizaine de députés joignant leur signature à celle de Lionel Causse. Par leur proposition de loi, ils veulent en effet permettre aux établissements bancaires de ne pas respecter la règle des 35 % « si ceux-ci parviennent à démontrer que le concours proposé ne présente pas de risque d’endettement excessif ». Et, pour réaliser leur démonstration, les banques pourront tenir compte du niveau de reste à vivre des candidats acquéreurs.
« Au cours du processus législatif, il faudra à mon sens préciser cette notion du reste à vivre afin de ne pas mettre en danger les ménages », estime Clément Delpirou. Avant d’en arriver éventuellement à cette étape, la proposition de loi devra passer l’épreuve de la commission des finances, avant une éventuelle discussion en séance plénière. En 2024, Lionel Causse avait finalement retiré une proposition de loi semblable, la réécriture opérée à l’Assemblée renforçant à son sens les prérogatives du HCSF au lieu de les assouplir.
Marge de flexibilité inutilisée
A nouveau, en prévision de l’examen de cette proposition de loi, les défenseurs de l’encadrement actuel questionnent la pertinence de cette mesure. « Il existe déjà une possibilité de déroger aux règles du HCSF », souligne un fin connaisseur des règles prudentielles bancaires. La législation permet en effet aux établissements de déroger au taux d’endettement maximal de 35 % (ainsi qu’à la durée maximale de remboursement de 25 voire 27 ans) pour 20 % de leur production trimestrielle de prêts immobiliers.
Or, les banques n’utilisent actuellement pas pleinement cette marge de flexibilité. D’après le rapport annuel 2025 du HCSF, la part des crédits dépassant au moins un des deux seuils s’est établie à 17,1 % fin 2025. « Il y a la règle – oui, les banques peuvent déroger aux 35 % -, et il y a ce qu’il se passe sur le terrain, avec des emprunteurs se heurtant à des critères totalement subjectifs, dont l’appréciation peut dépendre d’une agence bancaire à une autre, et sans avoir de visibilité sur l’usage de la marge de flexibilité », déplore Côme Robet.
Ce courtier cite l’exemple d’un couple ayant de très hauts revenus et fréquentant depuis 20 ans la même banque. Ce ménage a demandé un prêt relais le temps de vendre son domicile situé dans un beau quartier de Paris. Fin de non-recevoir dans son agence, à cause d’un taux d’effort dépassant 40 % avec le prêt relais bien que retombant très en dessous des 30 % une fois l’appartement vendu. « Dans une autre agence ou à un moment où les quotas n’auraient pas été consommés, ce dossier serait passé », regrette le porte-parole de la CNCEF Crédit.
Investisseurs locatifs lésés
« Au fil des années, les banques ont appris à manier l’enveloppe dérogatoire. Surtout depuis la mise en oeuvre d’une forme de tolérance permettant d’éviter les effets de bord liés à la saisonnalité », tempère un observateur du marché du prêt à l’habitat. En effet, depuis fin 2023, le respect des 20 % d’encours dérogeant aux normes HCSF ne s’apprécie plus trimestre par trimestre, mais en moyenne sur trois mois glissants. Ainsi une banque qui outrepasse un trimestre donné les critères d’octroi dispose de deux trimestres pour corriger le tir.
En revanche, il est vrai que les établissements de crédit restent plus frileux à utiliser leur marge de flexibilité pour financer des investisseurs locatifs. Sur les 20 % de productions dérogeant aux contraintes du HCSF, 30 % peuvent servir aux demandes de crédits destinés à acheter un bien mis en location.
Autrement dit : 6 % du portefeuille total de prêts à l’habitat peuvent permettre à des investisseurs d’obtenir un emprunt hors des clous HCSF. Mais, sur ces 6 % tolérés, seuls 3,5 % sont utilisés actuellement à cette fin. De quoi faire dire au président de CNCEF Crédit que la proposition Causse serait aussi de nature à donner un coup de pouce aux investisseurs locatifs.