Assurances, domiciliation des salaires… Lors de l’octroi d’un crédit immobilier, les banques proposent, ou imposent, fréquemment la souscription de certains autres produits ou services. Sont-elles en droit d’exiger des contreparties ?
Entre le futur propriétaire qui cherche à concrétiser son projet immobilier, et la banque qui a tout loisir d’accepter ou de refuser un financement, le rapport de force n’est pas vraiment équilibré. Pour les conseillers bancaires, c’est l’occasion de faire souscrire des produits ou des services financiers complémentaires à leurs clients, sous couvert de négociation. Mais cette pratique est-elle légale ? Et comment faut-il réagir lorsque l’on y est confronté ?
Les banques jouent sur les contreparties pour accroître leur rentabilité
Aurélien Soustre, membre du Comité consultatif du secteur financier (CCSF), résume très bien la problématique liée aux contreparties demandées pour l’octroi d’un crédit immobilier : « Il faut rappeler qu’en France il n’existe pas de droit au crédit comme il existe un droit au compte. Même si on est solvable et que l’on remplit un certain nombre de critères, il n’y a aucun établissement qui est obligé de nous prêter de l’argent ».
Autrement dit : les banques sont libres de refuser ou d’accepter un financement sans avoir à justifier leur motif. Il leur est donc aisé de demander à leurs clients de souscrire certains produits ou services en contrepartie de l’octroi d’un prêt immobilier. Pourtant, il n’existe aucun fondement juridique permettant à une banque de conditionner l’acceptation d’un crédit immobilier à la souscription de tel ou tel autre produit. Dans les faits, le sujet est pourtant très rapidement abordé, généralement dès le premier entretien.
Cette négociation, la banque a tout intérêt à la mener, à l’heure où les taux de prêts immobiliers restent relativement faibles et où la concurrence réduit considérablement les marges appliquées. Les établissements cherchent ainsi deux choses. La première : augmenter la rentabilité d’une opération qui immobilise un grand nombre de capitaux. Et la seconde ? Diminuer le niveau de risque : « avec la domiciliation, on sécurise aussi les revenus, tandis que s’ils sont dans un autre établissement, il peut y avoir des ratés », explique Aurélien Soustre.
Assurances, compte courant… Les contreparties les plus demandées par les banques
De façon quasi-systématique, les propositions de financement des organismes bancaires incluent l’assurance emprunteur. La possibilité de recourir à une délégation d’assurance externe, auprès d’une autre compagnie d’assurance, est souvent passée sous silence. Il faut aussi s’attendre à se voir demander l’ouverture d’un compte courant et la domiciliation des revenus sur celui-ci.
Cette négociation peut aussi inclure d’autres produits, liés à l’achat immobilier en lui-même (assurance habitation, télésurveillance…) ou non (assurance auto, téléphonie mobile, épargne…).
Si l’emprunteur n’est, légalement, obligé à rien, le rapport de force lui impose très souvent de consentir à souscrire certains produits ou services proposés. Cela peut s’avérer être une condition essentielle à l’octroi même du financement, ou simplement à l’obtention d’un meilleur taux d’intérêt.
Faut-il se plier aux exigences de sa banque ?
Olivier Gayraud, juriste pour l’association de consommateurs CLCV (Consommation Logement Cadre de Vie) explique : « Si vous pensez qu’un refus peut vous empêcher d’avoir le crédit, prenez-la [l’assurance emprunteur]. Vous aurez tout le temps d’en changer ensuite ». Un conseil valable pour la plupart des conditions posées.
En effet, la majorité des produits et services proposés par les banques peuvent être facilement résiliés dans les mois qui suivent leur souscription. Ainsi, il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment, à condition de présenter des conditions équivalentes, depuis l’entrée en vigueur cette année de la loi Lemoine. Pour l’assurance habitation, il faudra simplement patienter un an, jusqu’à la date anniversaire du contrat. Et parfois, il ne sera même pas nécessaire de résilier les produits souscrits : « Les banques font de l’assurance depuis très longtemps, et parfois elles proposent de très bonnes garanties. Il ne faut pas que l’emprunteur refuse tout en bloc sous prétexte que c’est la banque qui lui propose », souligne Olivier Gayraud.