D’un côté : la politique publique restrictive en matière de crédit immobilier continue de produire ses effets dévastateurs. Le refus de prêt supporté par des emprunteurs parfaitement solvables fait désormais partie de l’environnement ordinaire du crédit immobilier. De l’autre : les emprunteurs recourent fortement aux services de courtiers en crédit dont l’expertise améliore les probabilités d’obtention d’un tel prêt.
Contrairement à une croyance erronée : la simple présence d’un courtier en crédit dans la recherche infructueuse d’un prêt ne suffit pas à engager sa responsabilité.
En particulier : il n’existe pas de devoir de conseil du courtier en crédit en l’absence de proposition de prêt. Même en présence d’un courtier en crédit : le premier responsable éventuel de l’échec de recherche d’un prêt immobilier est le candidat à l’emprunt.
I – L’effet relatif des contrats : les stipulations de la promesse de vente sont inopposables au courtier en crédit.
D’une part : le contrat passé entre le consommateur et le courtier ne forme pas un ensemble contractuel avec le contrat passé entre le consommateur et le vendeur du bien (promesse ou compromis de vente). D’autre part : la condition suspensive de l’avant-contrat est distincte des obligations du courtier en crédit.
A. Le contrat de mandat du courtier en crédit et la promesse de vente ne forment pas un ensemble contractuel.
Pour le courtier, le litige du refus de prêt découle d’un contentieux de conséquence. L’affaire jugée par la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion se développe dans la cinématique désormais usuelle des litiges de refus de prêt: une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention de prêt est passée entre le candidat à l’acquisition et le vendeur (le 15 juin 2021), le bénéficiaire devant disposer d’un prêt au terme d’un délai imparti (le 21 septembre 2021) ; la promesse est suivie d’un contrat mandat de recherche de prêt, entre le bénéficiaire de la promesse et un courtier intermédiaire en opérations de banque (IOSBP) en crédit (le 29 juillet 2021). En dépit des efforts du courtier, l’obtention du prêt échoue. Le promettant réclame au bénéficiaire l’indemnité d’immobilisation (dans ce litige : environ 20.000 euros). Croyant améliorer sa défense, le Client assigne le Courtier pour diverses fautes, l’appelant en garantie pour payer, à sa place, les condamnations. En vain.
Le consommateur malheureux soutenait, à tort, que la promesse de vente et le contrat de mandat de recherche de prêt formait un même « ensemble contractuel ». La cour d’appel rejette son argument. Un tel ensemble matérialisant une opération économique unique suppose de cumuler deux conditions : que l’exécution de plusieurs contrats soit nécessaire à la réalisation de la même opération et que le co-contractant connaissait l’existence de cette opération au moment de son consentement. Les juges soulignent que la promesse de vente et le mandat « […] ne concourent pas à la réalisation d’un projet ou une opération économique unique, ce que, d’ailleurs, le contrat de mandat précise expressément ».
Cette appréciation est soutenue par le principe de l’effet relatif des contrats: la clause de condition suspensive et ses modalités, couchée dans la promesse de vente, est inopposable au courtier en crédit. D’autant que le contrat de mandat prévoit clairement que le mandant « reconnaît avoir été informé que si le taux, le montant et/ou la durée du prêt sollicité ne corresponde(nt) pas aux termes du compromis de vente, toutes les conséquences juridiques y afférentes ne sauraient engager la responsabilité du courtier ». Sage précaution rédactionnelle, qui déconnecte toute responsabilité du courtier dans le jeu de la sanction attachée à la condition suspensive
Le droit n’inflige donc pas au courtier en crédit la responsabilité de l’effectivité de la condition suspensive d’obtention de prêt. Ni la caducité de la promesse, ni la réalisation de la condition suspensive pour défaut de diligence, ni l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation ne sont des faits automatiquement générateurs de la responsabilité du courtier.
B. Les obligations qui découlent de la condition suspensive ne s’imposent pas au courtier en crédit immobilier.
La condition suspensive légale a évidemment pour objectif de permettre au bénéficiaire de la promesse ou du compromis de sortir de la vente en cas d’échec d’obtention du prêt. En cas de non-réalisation de la condition, « toute somme versée d’avance par l’acquéreur (…) est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité ». Pour bénéficier de cette protection, encore faut-il que ce bénéficiaire se comporte loyalement, donc : activement. Car, classiquement la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie si le bénéficiaire en a empêché l’accomplissement.
Nombre de consommateurs sont pourtant persuadés que l’absence de prêt n’engage aucunement leur responsabilité. Funeste croyance. De même, le recours aux services d’un courtier ne confère pas au consommateur un droit à la passivité.
La promesse examinée dans ce litige contient une clause, rigide, répandue, prévoyant que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles » (montant, taux, durée) entraîne la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du Code civil. La cour constate que les demandes de prêt effectivement déposées ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles de la promesse (au passage : pousser des consommateurs à prendre l’engagement contractuel d’un taux débiteur dans une promesse ou dans un compromis de vente relève d’une ineptie sans limite).
La cour souligne que seul le bénéficiaire de la promesse est tenu par l’engagement de délai d’obtention du prêt, ainsi que par les obligations de communication avec le notaire et avec les promettants. Le contrat de mandat du courtier prévoit la faculté de communication du courtier à des tiers, sans l’ériger en obligation à sa charge. La cour en déduit sans difficulté, comme les premiers juges, que la condition suspensive doit être réputée accomplie. Le paiement de l’indemnité d’immobilisation, par le bénéficiaire au promettant, en est la conséquence imparable. En pareil cas, en l’absence de prêt : le consommateur doit payer l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation convenue. Le refus de prêt et l’échec de la vente possèdent un coût financier.
La condition suspensive, même précisée par la promesse ou par le compromis, n’engage pas le courtier en crédit. Ce dernier est responsable au titre de ses propres fautes éventuelles, par manquement autonome aux obligations du contrat de mandat de recherche de prêt et en regard des règles juridiques générales qui s’appliquent à sa profession réglementée. Le consommateur échoue également dans cette démonstration.
II – Le devoir de conseil du courtier en crédit suppose l’obtention d’un crédit.
En premier lieu : l’obligation de conseil du courtier est inexistante en cas d’absence de prêt. Deuxièmement : l’exigence totalement infondée, de la pratique notariale, d’attestations de refus de prêt émanant de banques attise inutilement le contentieux du refus de prêt.
A. Le contrôle d’obligations du courtier en crédit : de conseil, de diligence, de rendre compte et de loyauté.
La responsabilité civile du courtier en crédit s’apprécie évidemment selon des manquements factuels démontrés, imputables au courtier, en considération de ses obligations générales et contractuelles. L’obligation de conseil du courtier étant attachée à la proposition d’un prêt : elle est tout simplement inexistante en cas de refus de prêt.
La responsabilité du courtier en cas de refus de prêt s’analyse à la fois selon le cadre général de la responsabilité du mandataire au sens du Code civil [7], sans ouvrir le peu séduisant débat métaphysique sur la nature juridique du contrat de mandat du courtier et selon le régime juridique spécifique aux intermédiaires en opérations de banque (IOBSP).
L’obligation de conseil en crédit est propre au courtier : ni les autres intermédiaires en crédit, ni les banques (c’est une lacune revendiquée du droit français) n’ont une telle obligation. Après avoir rappelé la règle « de bonne conduite » centrale de l’intermédiaire en opérations de banque, la cour d’appel décrit fort correctement les nervures du devoir de conseil du courtier en crédit. Elle ajoute que le courtier n’a pas d’obligation de mise en garde en crédit. Puis, elle expose de manière détaillée les diligences effectivement réalisées par ce dernier, en particulier les dates des trois demandes effectuées auprès des banques.
La cour d’appel observe que le courtier a accompli ces diligences dans un laps de temps restreint, en pleine période estivale (mandat du 29 juillet), date postérieure d’un mois et demi à celle de la signature du compromis, qui n’arrange pas la défense du consommateur. Attention aux recherches de prêt durant les périodes de congés généralisés.
L’arrêt formule un utile et intéressant rappel : le devoir de conseil du courtier en crédit est expressément attaché à la « proposition effective d’un crédit ». Aussi : pas de crédit, pas de devoir de conseil. Le conseil « ne porte pas sur l’opération financée » : le courtier n’est garant ni de la réussite de la vente, ni de la non-réalisation de la condition suspensive issue du compromis. La cour rappelle la règle incontestable : il revient au débiteur d’une obligation de prouver sa bonne délivrance. Le courtier doit démontrer la bonne réalisation de toutes ses obligations.
Pour les autres obligations jetées en vrac par le consommateur (de diligence, de rendre compte, de loyauté), celui-ci ne démontre pas qu’il a fourni au courtier la copie de la promesse de vente, le mandat ne mentionnant pas la date limite de présentation d’une offre de prêt. Faisant bonne lecture du droit en vigueur, l’arrêt souligne que le courtier n’a pas la responsabilité de l’analyse de la solvabilité du candidat à l’emprunt, seulement celle de sa situation financière.
Surtout : la passivité du bénéficiaire ressort nettement des faits. Ce dernier a manqué à ses obligations d’information du notaire et du promettant. Il a dédaigné la proposition de résolution amiable (du 26 octobre 2021), alors même que celle-ci, en pareil litige, est souvent de nature à clore les manquements de ce bénéficiaire en réduisant les frais. Pour la cour d’appel : « […] encore faut-il que l’emprunteur ait eu une attitude « loyale » ou du moins non fautive : il doit être actif (faire une demande de crédit conforme à ce qui est convenu et durant la durée de validité de la condition suspensive).
En l’absence de manquement imputable au courtier, donc en l’absence de démonstration d’un lien causal entre ses actes et la perte de l’indemnité d’immobilisation, en l’absence de tout devoir de conseil en crédit faute de prêt, le courtier échappe à toute responsabilité pour perte de chance, contrepartie usuelle du défaut de conseil, ainsi qu’au titre d’un préjudice moral. Le consommateur est condamné à verser au promettant l’indemnité d’immobilisation, correctement recalculée.
B. Les difficultés récurrentes suscitées par l’exigence acharnée d’« attestations de refus de prêt » que les banques n’ont aucune obligation légale de produire.
Un caprice contractuel pathogène assaille le consommateur bénéficiaire d’une promesse ou d’un compromis de vente : l’exigence obstinée qu’il communique des attestations de refus de prêt. Dans le litige examiné, ces dernières sont absentes : le juge s’appuie fort utilement sur les preuves, apportées par le courtier, de ses diligences. En effet : les banques étant donc libres de refuser des crédits, n’ont donc aucune obligation de produire des attestations de refus de prêt.
Il serait grand temps que les pratiques, notariale et celle des agents immobiliers, tirent les conséquences juridiques de l’absence de toute obligation faite aux prêteurs d’émettre des attestations de refus de prêt. L’obstination perverse à exiger contractuellement des bénéficiaires de promesses ou de compromis de vente qu’ils communiquent des attestations de prêt émanant d’établissements de crédit agréés qui n’ont pas d’obligation de les produire est, tout simplement, surréaliste. Elle participe activement à ce contentieux, devenu abondant devant les tribunaux civils.
Demander à un acquéreur de communiquer des pièces (les attestations de refus) que les banques n’ont aucune obligation de produire fait peser sur lui le risque d’une obligation, certes contractuelle, impossible à délivrer. La liberté contractuelle, soutenue par les exigences de protection des Consommateurs, évince tout « droit au crédit. » L’établissement de crédit agréé est libre d’accorder, ou non, un prêt. Il choisit librement son cocontractant. Ainsi : « hors les cas où il est tenu par un engagement antérieur, le banquier est toujours libre, sans avoir à justifier sa décision qui est discrétionnaire, de proposer ou de consentir un crédit qu’elle qu’en soit la forme, de s’abstenir ou de refuser de le faire ».
En cas de refus, les établissements de crédit agréés demeurent libres d’attester, ou non, avoir été sollicités et avoir refusé un financement. Lorsque ces établissements daignent produire de telles attestations de refus de prêt, ils le font selon leurs propres procédures internes, sans pratique homogène d’un établissement de crédit agréé à un autre, avec des libellés et avec des manques qui alimentent également les litiges mentionnés. Or, toute obligation contractuelle doit être « […] possible et déterminée ou déterminable ». Dans un avant-contrat, exiger d’un acquéreur de communiquer une attestation que les banques n’ont aucune obligation de lui remettre caractérise le caractère juridiquement « impossible » d’une telle obligation. Celle-ci n’étant pas « possible » à coup sûr est assurément impossible. Tel est fréquemment le cas dans de nombreux litiges présentant des échecs d’obtention de prêt. Aussi : toute demande impérative de production d’attestation de refus émanant d’un établissement de crédit agréé, d’une banque, étant dépourvue de tout fondement juridique est dépourvue de tout effet juridique.
Depuis 2014, la jurisprudence pose le principe général que le dépôt d’une demande de prêt auprès d’un courtier en crédit équivaut à celui effectué directement auprès d’un établissement de crédit agréé. Et, pour la doctrine notariale : « Le bénéficiaire de la promesse a pu efficacement s’adresser à un courtier pour obtenir un prêt conforme aux stipulations de la promesse » indique un Cridon. Cette règle jurisprudentielle satisfait aux conditions posées par les articles L313-40 et suivants du Code de la consommation, en particulier à celles de l’article L313-41 du Code de la consommation.
Le souci de mobiliser efficacement le temps judiciaire et celui de simplifier la vie des consommateurs commanderait d’extirper des promesses et des compromis de vente toute exigence d’attestations de refus émanant de banques : soit la simple preuve du dépôt d’une demande de prêt par le consommateur, en principe tracée électroniquement, soit le contrat de mandat donné à un courtier en crédit, suffisent amplement pour démontrer le bon accomplissement des diligences de recherche d’une prêt et même : pour en examiner le détail, si nécessaire.
En l’absence de manquement caractérisé du courtier en crédit, l’arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion offre le 29 avril 2026 une remarquable revue des obligations du courtier intermédiaire en opérations de banque, en crédit immobilier à un consommateur, au fil d’une rédaction fort détaillée, instructive et composée d’analyses juridiques solides. Elle est hautement utile aux consommateurs qui s’adressent à un courtier en crédit : ceux-ci ne sont pas déchargés des obligations auxquelles ils souscrivent personnellement dans l’avant-contrat, promesse unilatérale ou promesse synallagmatique (compromis). Sans précaution de leur part : l’échec d’obtention d’un crédit immobilier est financièrement sanctionné. La décision est fort intéressante pour les courtiers eux-mêmes : les contrats de mandat visent en priorité une louable conformité au droit applicable. Leur configuration doit porter au-delà de cet objectif ; le contrat de mandat doit prévenir les typologies de contentieux, pour les préparer efficacement, en tirant partie de la règle antique « Le contrat est la loi des parties ». La qualité contractuelle du mandat du courtier en crédit, incluant son actualisation fréquente, revêt la plus grande importance, tant pour ce dernier que pour le consommateur qui sollicite cet intermédiaire. Elle facilite, le cas échéant, la lecture du mandat par le juge et le contrôle du courtier.