La guerre au Moyen-Orient commence à peser sur les taux des prêts à l’habitat en France. Si les banques limitent pour l’instant les hausses afin de continuer à capter de nouveaux clients, l’incertitude économique et géopolitique pourrait freiner les projets d’accession à la propriété des ménages.
Depuis le déclenchement de l’offensive américano-israélienne en Iran, qui embrase le Moyen-Orient, les répercussions sont violentes et multiples. Envolées des prix du pétrole et du gaz, extrême volatilité des marchés boursiers et des taux d’emprunt obligataires… la planète financière et l’économie mondiale sont sous pression, avec de multiples conséquences.
Pour le secteur immobilier en France, la plus manifeste est celle d’un début de renchérissement des taux d’intérêt des prêts à l’habitat pour les ménages. Depuis le 28 février, la guerre en Iran, malgré une récente désecalade du conflit, a mis sous tension les taux d’intérêt sur la dette souveraine de nombreux pays, dont la France.
La hausse a été particulièrement brutale pour la dette française, jugée plus risquée. Le taux de l’OAT à 10 ans a frôlé les 3,9 % le 27 mars, son plus haut niveau depuis 2009, et alors qu’il évoluait autour de 3,2 % fin février. Or, les banques sont dépendantes du taux d’emprunt de leur pays, puisqu’elles empruntent sur les marchés, à des conditions proches, une partie de l’argent qu’elles prêtent ensuite aux particuliers.
Depuis, le rendement de l’OAT 10 ans s’est légèrement détendu, retombé à 3,73 % le 25 mars, avant de rebondir à 3,92 % le 27 mars, puis décélérer à nouveau à 3,62 % le 8 avril. Alors que les établissements financiers commencent à communiquer sur leur barème de taux pour avril, les conséquences de cette envolée du taux de l’OAT 10 ans se font déjà sentir sur le crédit immobilier.
Projets suspendus
Ainsi, plusieurs spécialistes du courtage attestent, à la réception de barèmes récemment envoyés par leurs banques partenaires, de premières remontées des taux d’emprunt. C’est le cas de Pretto, qui constate que « le mois d’avril marque un changement de décor ». Si, selon ce courtier, les taux immobiliers « restent globalement stables, alors que les marchés obligataires se sont eux nettement tendus », des banques ont déjà un peu augmenté leurs taux.
Pretto fait état d’une hausse de 0,3 point au Crédit commercial de France, de 0,1 point au Crédit Agricole d’Ile-de-France et de 0,07 point au Crédit Agricole. Même constat chez Finance Conseil, qui confirme, ce mois-ci, une progression de 0,1 %, en moyenne, sur les taux du crédit immobilier.
Rien d’alarmant à ce stade, tempère toutefois Meilleurtaux, qui a présenté le 9 avril son 42e observatoire du crédit. « Le mouvement de remontée des taux depuis le début de la guerre en Iran reste léger, assure Maxime Chipoy, directeur éditorial de Meilleurtaux, et la plupart des banques continuent à rogner sur leur marge pour prêter à de bonnes conditions. » Alors que le printemps est un temps fort dans leur stratégie de conquête de clientèle, « elles ne peuvent se permettre de rater cette période, d’autant que le début d’année a été poussif », précise-t-il.
Le cofondateur de Pretto, Pierre Chapon, partage cette vision. « Le marché obligataire a complètement revu son scénario en quelques semaines, a-t-il commenté dans un communiqué. On est passé d’une anticipation de stabilité à une perspective de hausse de taux. Mais, côté banques, la réaction reste contenue : elles continuent de piloter finement leurs grilles pour rester compétitives. »
Dans ce contexte géopolitique chaotique, plus que l’attitude des banques et la crainte d’un durcissement de leurs conditions de crédit, l’inquiétude porte sur la réaction des ménages. Déjà, de premiers signes de fléchissement de l’activité ont été observés par des réseaux immobiliers. Ils font état de projets suspendus, de délais de vente plus longs et de négociations accrues.
« Plus que la hausse des taux du crédit, confirme Maxime Chapoy, nous redoutons aujourd’hui dans ce climat anxiogène la réaction des clients. Ils n’auront plus forcément envie de réaliser leur projet. » Les achats de logements en périphérie des grandes villes ou en zones rurales peuvent ainsi être affectés par la hausse des prix de l’énergie.
Il cite l’exemple récent, dans le département de la Loire, d’un client qui avait pourtant obtenu l’accord de la banque pour le financement à crédit de son acquisition. Mais ce dernier s’est rétracté dans le délai légal au motif que le bien se situait à 40 km de son travail, et qu’il ne pourrait assumer, en raison de la hausse des prix du carburant, les dépenses liées aux trajets en voiture.
Jusqu’à 4 % en moyenne
Pour les prochains mois, face aux incertitudes nombreuses quant à l’issue de la guerre au Moyen-Orient, les prévisions d’évolution des taux restent prudentes. La légère remontée observée « pourrait rester temporaire », estime Pretto. Il faut pour cela que les tensions géopolitiques s’apaisent rapidement. Dans ce scénario, « l’impact inflationniste demeurerait limité et les taux pourraient se détendre progressivement ».
Du côté des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) – un autre paramètre orientant le coût de la ressource pour les banques -, le signal envoyé le 20 mars dernier est celui d’une stabilité mais d’une vigilance accrue. Ce qui, d’après le courtier, « encourage les banques à rester compétitives, tout en intégrant les incertitudes macroéconomiques ».
Pour sa part, Meilleurtaux envisage deux scénarios. Le premier, « raisonnable », où la guerre en Iran s’achève rapidement sans trop de conséquences sur l’inflation et la croissance. Les taux évolueraient alors dans une fourchette de 3 % à 3,5 %, en moyenne. Une baisse est cependant peu envisageable, l’élection présidentielle étant susceptible de créer des tensions sur les taux français.
Le second, plus pessimiste, table sur une poursuite de la guerre. Dans ce cas, une simple hausse de 25 points de base de la part de la BCE, lors de sa réunion de mi-juin par exemple, risque de porter les taux des crédits immobiliers jusqu’à 4 % et de gripper le marché.